Zamierzając otworzyć siłownię lub klub fitness przedsiębiorcy najczęściej decydują się na wynajem lokalu. Jest to zrozumiałe, bowiem kupno własnej nieruchomości jest nieporównywalnie droższe, a najem zapewnia elastyczność i możliwość „przetestowania” pomysłu na biznes. Umowa najmu jest popularna, dlatego, może się wydawać, że nie powinna budzić żadnych trudności i wątpliwości. Nie każdy jednak wie, że umowa najmu lokalu użytkowego (np. na siłownię) jest uregulowana nieco inaczej, niż umowa najmu lokalu mieszkalnego. Podstawowa różnica to duża swoboda w określaniu postanowień umowy najmu lokalu użytkowego, a co za tym idzie – mniejszy zakres zabezpieczenia interesów stron.

W tym wpisie chciałbym przedstawić umowę najmu lokalu na siłownię z perspektywy zabezpieczenia interesów najemcy, czyli przedsiębiorcy planującego otwarcie klubu fitness. Omówię m.in. następujące tematy:

  • jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu?
  • na jakie postanowienia warto zwrócić uwagę?
  • czy lokal przeznaczony na siłownię musi spełniać określone wymagania?

Umowa najmu lokalu na siłownię – informacje podstawowe

Forma umowy

Przepisy przewidują możliwość zawarcia umowy najmu w formie ustnej. Jednak najmując lokal na siłownię, w której planuje się rozwijanie własnego biznesu, taka forma umowy nie wchodzi w grę. Tym bardziej, że, zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa najmu zawarta na ponad rok, powinna być w formie pisemnej (w innym przypadku uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony).

Aby zabezpieczyć swoje interesy najemca powinien jednak rozważyć zawarcie tej umowy w formie pisemnej z datą pewną. Przepisy wskazują bowiem, że brak takiej formy umożliwia wypowiedzenie umowy najmu przez nabywcę lokalu (chodzi o sytuację, gdy w czasie trwania umowy najmu – wynajmujący [osoba, od której najmujemy lokal] sprzeda go). Jeżeli umowa najmu jest sporządzona w formie pisemnej z datą pewną i jest zawarta na czas oznaczony, nowy właściciel nie może jej wypowiedzieć.

Czas trwania umowy

W tym zakresie strony mają dowolność. Muszą jedynie pamiętać o art. 661 kodeksu cywilnego:

Art. 661. § 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Powyższy przepis nie zabrania jednak stronom zawarcia kolejnej umowy najmu po wskazanych 10, czy 30 latach. Warto również dodać, że termin 30 lat stosuje się w relacjach przedsiębiorca-przedsiębiorca. Jeżeli zatem lokal na siłownię wynajmujemy od osoby prywatnej, zastosowanie ma termin 10 letni.

Przed ustaleniem czasu obowiązywania umowy, trzeba zastanowić się jak długo lokal będziemy użytkować. Z reguły jest tak, że przed otwarciem siłowni lokal trzeba trochę zmienić i dostosować pod klub fitness. Z tego względu najem będzie raczej długoterminowy. Istnieją w tym zakresie 2 możliwości:

  1. Umowa na czas oznaczony (np. 3 lata).
    Jej najważniejszą cechą jest brak możliwości wypowiedzenia jej przed upływem czasu wskazanego w jej postanowieniach. Co może być i wadą i zaletą, w zależności od konkretnej sytuacji.
  2. Umowa na czas nieoznaczony.
    Może być wypowiedziana w każdej chwili przez obie strony. Wielu przedsiębiorców myśli, że umowa na czas nieoznaczony zabezpiecza ich interesy w większym stopniu. Uważają bowiem, że taka umowa na czas nieoznaczony to umowa zawarta na długi czas. W praktyce jednak okres jej wypowiedzenia to maksymalnie 3 miesiące (chyba, że strony ustalą w umowie inaczej, o czym piszę poniżej).

O czym należy pamiętać?

Korzystanie z lokalu

Lokal powinien zostać wydany najemcy przez wynajmującego w stanie przydatnym do użytku. Ponadto wynajmujący ma on obowiązek przez cały czas trwania najmu utrzymywać lokal w takim stanie i dokonywać większych napraw. Na najemcy czyli klubie fitness spoczywa obowiązek dokonywania drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu. W tej materii strony mogą jednak ustalić inne zasady w umowie.

Jeśli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca czyli klub fitness zobowiązany jest do używania lokalu w sposób określony w umowie lub w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać zmian sprzecznych z umową i przeznaczeniem lokalu. W przeciwnym razie, po wystosowaniu upomnienia, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czynsz

Sposób i termin zapłaty czynszu strony mogą ustalić dowolnie w umowie. Zalecam ustalenie zasad płatności dogodnych dla obu stron i wpisanie ich do umowy, aby nie było żadnych wątpliwości w tym zakresie. W przypadku gdy w umowie strony nie ustalą tych kwestii, zgodnie z kodeksem cywilnym, w przypadku umowy zawartej na dłużej niż miesiąc lub czas nieoznaczony, czynsz jest płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Brak zapłaty czynszu za 2 pełne okresy płatności (zazwyczaj 2 miesiące), skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Warto również wiedzieć, że jeżeli najemca zalega z czynszem za ponad rok, wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu. W tym przypadku może to być sprzęt treningowy.

W przypadku wystąpienia wad lokalu, które ograniczają jego przydatność, najemca czyli klub fitness może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Najemca może również wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia gdy:

  • w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie;
  • wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim;
  • wad nie da się usunąć.

Klasyczne wypowiedzenie umowy

Kwestię wypowiedzenia umowy strony mogą ustalić dowolnie. Chodzi tu zarówno o możliwość (przyczyny) wypowiedzenia, jak i ich terminy. Jeżeli tego nie zrobią, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego.

W przypadku umowy najmu lokalu na klub fitness na czas nieoznaczony można ją wypowiedzieć:

  • na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,
  • na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny miesięcznie.

Kodeks przewiduje jeszcze inne terminy (w sytuacji ustalenia krótszych terminów płatności), ale w przypadku najmu lokalu na klub fitness, raczej nie będą one stosowane.

W przypadku umowy na czas oznaczony, co do zasady, nie można jej wypowiedzieć przed upływem czasu jej trwania. Jeżeli jednak strony postanowią w umowie inaczej, nie ma przeszkód by umowę zakończyć wcześniej.

Inne przypadki wypowiedzenia umowy

Przepisy dopuszczają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, gdy:

  1. istnieją wady zagrażające życiu lub zdrowiu,
  2. najemca w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe także w przypadkach określonych w umowie najmu. Przykładowo mogą to być następujące sytuacje:

  • brak wpłaty kaucji w określonym terminie, czy
  • zaprzestanie prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu.

Obowiązki przy zakończeniu umowy – rozliczenie nakładów

Lokal po zakończeniu najmu należy zwrócić w stanie niepogorszonym (nie bierze się pod uwagę jednak zużycia lokalu będącego następstwem prawidłowego używania). Jeżeli zaś chodzi o dokonane przez najemcę zmiany i ulepszenia w lokalu strony mogą swobodnie ustalić, jak będą one rozliczane. W przypadku braku postanowień, wynajmujący albo zatrzymuje ulepszenia, albo zwraca sumę odpowiadająca ich wartości. Może również żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Warto zatem w tym zakresie uregulować obowiązki stron i zasady rozliczeń, aby nie było konieczności usuwania wprowadzonych w lokalu zmian koniecznych do prowadzenia klubu fitness.

Wymogi techniczne i sanitarne lokalu

Obecnie, już od wielu lat, nie ma przepisów, które określają, jakie wymagania musi spełniać lokal przeznaczony na klub fitness. Wszyscy posiłkują się jednak uchylonym Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 17 lutego 2004 r. w sprawie szczegółowych wymagań sanitarnych, jakim powinny odpowiadać zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, tatuażu i odnowy biologicznej. Ponadto uzupełniająco można korzystać z przepisów zawartych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Lektura powyższych aktów prawnych może być trudna i nieco nudząca w pewnych momentach, dlatego w tym zakresie odsyłam Państwa do mojego wpisu o tym „Jak założyć klub fitness?”, w którym poruszyłem kwestie wymagań lokalu przeznaczonego na siłownię. Ponadto na stronach rządowych, TUTAJ, można na ten temat trochę poczytać.

Artykuł eksperta:
Kamil Wasilewski:

Kamil Wasilewski – prawnik branży fitness – adwokat. Prowadzi bloga prawniczego Prawo dla Fitnessu poświęconego branży fitness Autor wielu publikacji o tematyce prawnej dla branży fitness, które można odnaleźć w czasopismach takich jak Body Life, Trainer czy Perfect Body. Jest uczestnikiem i prelegentem największych branżowych konferencji w kraju takich jak Kongres Bodylife, Kongres FEM, FIWE czy Kongres Fit-Expo Trendy i Innowacje.

Polecamy także:

Nowe studio EMS na mapie Bełchatowa