photo: Gina Sanders/ Fotolia

Na co powinni uważać inwestorzy w umowie najmu lokalu?

Planowanie otworzenia klubu sportowego wiąże się z kwestią wyboru odpowiedniego lokalu, który będzie spełniał wszelkie wymogi jakie stawiane są zazwyczaj przed miejscami o tym charakterze. W momencie, gdy nie dysponujemy własną nieruchomością, decydujemy się najczęściej na wynajem. Zanim zawrzemy umowę z właścicielem, należy dokładnie przeanalizować jej wszystkie aspekty oraz zastanowić się nad rozwiązaniami, które będą adekwatne do prowadzenia działalności sportowej na terenie obiektu będącego jej przedmiotem. Tego typu umowa powinna zapewnić przedsiębiorcy swobodne prowadzenie działalności gospodarczej, w tym wypadku sportowej, na przestrzeni wielu lat.

Zgodnie z art.  659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co więcej umowa najmu jest umową wzajemną, w której to dwie równe wobec siebie strony zobowiązują się do ekwiwalentnych świadczeń. W umowie najmu lokalu mającego pełnić rolę klubu sportowego niezwykle istotną kwestią jest oznaczenie czasu na jaki zostaje ona zawarta, gdyż ma to duże znaczenie z punktu widzenia ciągłości prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodnie z przepisami prawa umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony albo nieoznaczony. Umowa na czas oznaczony może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat, natomiast jeżeli jej stronami są przedsiębiorcy okres ten wydłuża się do lat 30, potem umowa traktowana jest jako zawarta na czas nieokreślony.

Zgodnie z  art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Warto dodatkowo się zabezpieczyć i ustalić z wynajmującym konkretne przyczyny, z którymi związane może być wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony, gdyż im więcej kwestii zostanie precyzyjnie wskazanych w umowie, tym późniejsze porozumienie się jest łatwiejsze, a prawdopodobieństwo potencjalnych konfliktów zostaje zminimalizowane. Celem zabezpieczenia naszych interesów, niezbędnym jest zawarcie umowy najmu w formie pisemnej, w której kompleksowo określimy z wynajmującym wszelkie koszty jakie będziemy ponosić z tytułu najmu, wraz ze wskazaniem terminu oraz sposobu ich uiszczania, a także określenie uprawnień wynajmującego do podnoszenia czynszu i ich częstotliwości. Umowa powinna również traktować o kwestii podwyżki czynszu, zgodnie z art.  685 Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Warto jednak wskazać w umowie maksymalną, akceptowalną przez nas wartość o jaką wynajmujący może podnieść czynsz.

W przypadku lokalu, który ma pełnić rolę klubu sportowego o charakterze siłowni warto zadbać o umowną zgodę właściciela na dysponowanie lokalem na cele budowlane, w tym na ewentualną przebudowę lokalu oraz dostosowanie go do zwyczajowo przyjętych w tego typu miejscach wymogów. W związku z powyższym, należy się również zabezpieczyć co do nakładów, które mogą zostać poniesione na ulepszenie lokalu, celem dostosowania go do potrzeb klubu sportowego. Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W związku z czym warto w umowie w sposób wyraźny uregulować kwestię zwrotu kosztów poniesionych przez nas na rzecz cudzego lokalu.

Jeżeli wynajmując lokal zwrócimy uwagę na kwestie wskazane powyżej, nasz interes będzie zabezpieczony w sposób kompleksowy, a co za tym idzie nie powinniśmy mieć problemów z użytkowaniem najętego przez nas lokalu i prowadzenia w nim siłowni czy klubu fitness.

 

Kinga Paprocka – prawnik z Kancelarii Chałas i Wspólnicy. Kinga specjalizuje się, m.in. w sprawach z zakresu prawa gospodarczego i handlowego. W kręgu jej zainteresowań są również kwestie związane z postępowaniami procesowymi.

 

 

www.MagdalenaSzmidt.com/kontakt/